“깡통전세·전세사기 이렇게 피하세요! 등기부등본 체크 포인트”

🏠 깡통전세·전세사기 이렇게 피하세요!

         등기부등본 체크 포인트 2025년 최신 가이드

       전·월세 시장에서 가장 많이 언급되는 위험이 바로 깡통전세, 그리고 이를 노린 전세사기다.
      집값보다 전세보증금이 높아 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 실제로 많이 발생하면서, 계약 전 등기부등본(등기사항전부증명        서)을 정확히 읽고 위험 요소를 확인하는 것이 필수 단계가 되었다. 특히 2025년에도 깡통전세 발생 가능성이 있는 지역이 반복        적으로 등장하면서 ‘등기부등본 확인만 제대로 해도 70% 이상은 피할 수 있다’는 말이 나올 정도다.

       이번 글에서는 초보자도 따라할 수 있도록 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 등기부등본 핵심 체크 포인트를 정리한다.

🟦 1. 깡통전세란 무엇일까?

        깡통전세는 집값(매매가)보다 전세보증금이 같은 수준이거나 더 높은 상태를 말한다.
       이 경우 집주인이 대출 문제, 경매, 세금 체납 등으로 집이 넘어가면 세입자가 보증금을 다 돌려받지 못하는 문제가 발생한다.

       전세사기 범죄의 상당수가 이 구조를 이용하기 때문에 계약 전 집값 대비 보증금 비율을 반드시 확인해야 한다.

🟩 2. 등기부등본, 왜 중요한가?

        등기부등본은 해당 집의 법적 상태를 보여주는 공식 문서다.
       집주인이 누구인지, 대출이 얼마나 있는지, 압류가 있는지, 근저당이 있는지 등 위험 요소를 가장 명확하게 확인할 수 있다.

       전세사기의 80% 이상이 “등기부등본에 이미 위험 신호가 있었던 집”이라는 점을 생각하면 이 문서를 꼼꼼히 확인하는 것이 가         장 안전한 방법이다.

🟪 3. 등기부등본 구성 간단 이해

        등기부등본은 크게 3개 부분으로 나뉜다.

✔ 표제부

    건물의 기본 정보(주소, 구조, 면적)

✔ 갑구

    소유권과 소유권 관련 변동(소유자, 가압류, 압류 등)

✔ 을구

    근저당권 등 채권 관련 정보(은행 대출, 담보 설정 등)

   기억해야 할 핵심은 갑구는 ‘누가 소유자인지’, 을구는 ‘빚이 얼마나 있는지’를 확인하는 공간이라는 점이다.

🟥 4. 전세 계약 전 꼭 확인해야 할 체크 포인트 9가지

        2025년 기준으로 세입자가 가장 많이 쓰는 안전 체크리스트를 정리했다.

✔ ① 현재 소유자 이름 확인

       계약 상대가 실제 집주인인지 반드시 확인해야 한다. 대리 계약이라면 위임장·신분증 확인은 기본이다.

✔ ② 갑구에 압류·가압류·가처분이 있는지

      이 항목이 있다면 위험 신호다. 세금 체납, 채무 문제 등으로 집이 넘어갈 가능성이 존재하기 때문이다.

✔ ③ 을구 ‘근저당권(담보대출)’ 확인

       대출이 얼마나 걸려 있는지 확인하는 부분이다. 가장 중요한 공식은 아래 하나다.

📌 전세보증금 + 근저당(대출) ≤ 집값(매매가) 이 비율이 맞지 않으면 깡통전세 위험이 높아진다.

✔ ④ 전세보증금이 집값 대비 지나치게 높은가

       매매가 3억짜리 집에 전세 2.7~3억이라면 집값이 떨어지거나 경매가 진행될 때 보증금 회수가 어려울 수 있다.

✔ ⑤ 최근 소유권 변동 여부

       갑구에 최근 몇 달 내 소유권 이전이 있었다면 주의가 필요하다.
      일부 전세사기는 매매와 전세계약을 동시에 진행해 위험을 숨기는 방식이 있기 때문이다.

✔ ⑥ 다가구·원룸 건물의 전체 대출 규모

       다가구 주택은 집 전체 대출이 한 번에 잡혀 있어 각 세대별 위험도를 파악하기 어렵다.
      이 경우 전세보증보험 가입 가능 여부를 꼭 확인해야 한다.

✔ ⑦ 전세보증금 반환보증 가입 가능한지

       보증보험이 불가한 경우 이미 대출 과다·등기 이상 문제 등 위험 요소가 있을 확률이 높다.

✔ ⑧ 집값을 직접 조회해 확인하기

       KB시세·부동산원 시세·실거래가 공개 시스템 등을 통해 집값과 전세 시세의 적정성을 체크해야 한다.

✔ ⑨ 특약에 ‘대출 추가 설정 금지’ 명시

       전세계약 이후 집주인이 대출을 추가로 넣을 수 있기 때문에 일반적으로 세입자는 이 특약을 넣는 경우가 많다.

🟦 5. 등기부등본을 발급하는 방법 (초보자용)

      등기부등본은 다음 3곳에서 5분 만에 발급 가능하다.

✔ 정부24

     비용 700원~1000원, 가장 많이 사용되는 방식

✔ 대법원 인터넷 등기소

     정확한 최신 정보 확인 가능

✔ 주민센터

     신분증만 있으면 즉시 발급 발급 후 “갑구·을구 빨간 표시 항목”만 봐도 위험 여부가 어느 정도 명확히 드러난다.

🟩 6. 계약 직전 마지막 체크리스트

        전세 계약은 서명 전 5분 최종 점검이 매우 중요하다.

• ✔ 등기부등본 최신본 재확인(당일 발급 권장)
• ✔ 집주인 신분증 실물 확인
• ✔ 보증금 반환보증 가입 여부 체크
• ✔ 특약 문구 꼼꼼히 확인
• ✔ 계약금 송금 시 반드시 ‘집주인 명의 계좌’로 송금

       이 5가지만 지켜도 전세사기 위험은 크게 줄어든다.

 

      전세사기와 깡통전세는 복잡한 문제처럼 보이지만 실제로는 등기부등본을 꼼꼼히 확인하는 것만으로도 상당 부분 예방이 가능       하다. 특히 전세보증금 + 대출이 집값을 넘는지, 압류나 근저당이 과도하게 잡혀 있지는 않은지가 핵심이다.

     전세는 한 번 문제가 발생하면 피해가 크기 때문에 계약 전 최소한의 체크만으로도 훨씬 안전한 선택을 할 수 있다.

     더 안전한 전세 계약을 위해 이번 2025년 최신 가이드가 도움이 되길 바란다.

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