“깡통전세·전세사기 이렇게 피하세요! 등기부등본 체크 포인트”

🏠 깡통전세·전세사기 이렇게 피하세요!

      전·월세 시장에서 가장 많이 언급되는 위험이 바로 깡통전세, 그리고 이를 노린 전세사기다.
      집값보다 전세보증금이 높아 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 실제로 많이 발생하면서, 계약 전 등기부등본

      (등기사항전부증명서)을 정확히 읽고 위험 요소를 확인하는 것이 필수 단계가 되었다. 특히 2025년에도 깡통전세 발생

       가능성이 있는 지역이 반복적으로 등장하면서 ‘등기부등본 확인만 제대로 해도 70% 이상은 피할 수 있다’는 말이 나올 정도다.

       이번 글에서는 초보자도 따라할 수 있도록 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 등기부등본 핵심 체크 포인트를 정리한다.

🟦 1. 깡통전세란 무엇일까?

        깡통전세는 집값(매매가)보다 전세보증금이 같은 수준이거나 더 높은 상태를 말한다.
        이 경우 집주인이 대출 문제, 경매, 세금 체납 등으로 집이 넘어가면 세입자가 보증금을 다 돌려받지 못하는 문제가 발생한다.

        전세사기 범죄의 상당수가 이 구조를 이용하기 때문에 계약 전 집값 대비 보증금 비율을 반드시 확인해야 한다.

🟩 2. 등기부등본, 왜 중요한가?

        등기부등본은 해당 집의 법적 상태를 보여주는 공식 문서다.
        집주인이 누구인지, 대출이 얼마나 있는지, 압류가 있는지, 근저당이 있는지 등 위험 요소를 가장 명확하게 확인할 수 있다.

        전세사기의 80% 이상이 “등기부등본에 이미 위험 신호가 있었던 집”이라는 점을 생각하면 이 문서를 꼼꼼히

        확인하는 것이 가장 안전한 방법이다.

🟪 3. 등기부등본 구성 간단 이해

        등기부등본은 크게 3개 부분으로 나뉜다.

✔ 표제부

        건물의 기본 정보(주소, 구조, 면적)

✔ 갑구

         소유권과 소유권 관련 변동(소유자, 가압류, 압류 등)

✔ 을구

          근저당권 등 채권 관련 정보(은행 대출, 담보 설정 등)

          기억해야 할 핵심은 갑구는 ‘누가 소유자인지’, 을구는 ‘빚이 얼마나 있는지’를 확인하는 공간이라는 점이다.

🟥 4. 전세 계약 전 꼭 확인해야 할 체크 포인트 9가지

        2025년 기준으로 세입자가 가장 많이 쓰는 안전 체크리스트를 정리했다.

✔ ① 현재 소유자 이름 확인

       계약 상대가 실제 집주인인지 반드시 확인해야 한다. 대리 계약이라면 위임장·신분증 확인은 기본이다.

✔ ② 갑구에 압류·가압류·가처분이 있는지

      이 항목이 있다면 위험 신호다. 세금 체납, 채무 문제 등으로 집이 넘어갈 가능성이 존재하기 때문이다.

✔ ③ 을구 ‘근저당권(담보대출)’ 확인

       대출이 얼마나 걸려 있는지 확인하는 부분이다. 가장 중요한 공식은 아래 하나다.

📌 전세보증금 + 근저당(대출) ≤ 집값(매매가) 이 비율이 맞지 않으면 깡통전세 위험이 높아진다.

✔ ④ 전세보증금이 집값 대비 지나치게 높은가

       매매가 3억짜리 집에 전세 2.7~3억이라면 집값이 떨어지거나 경매가 진행될 때 보증금 회수가 어려울 수 있다.

✔ ⑤ 최근 소유권 변동 여부

       갑구에 최근 몇 달 내 소유권 이전이 있었다면 주의가 필요하다.
      일부 전세사기는 매매와 전세계약을 동시에 진행해 위험을 숨기는 방식이 있기 때문이다.

✔ ⑥ 다가구·원룸 건물의 전체 대출 규모

       다가구 주택은 집 전체 대출이 한 번에 잡혀 있어 각 세대별 위험도를 파악하기 어렵다.
      이 경우 전세보증보험 가입 가능 여부를 꼭 확인해야 한다.

✔ ⑦ 전세보증금 반환보증 가입 가능한지

       보증보험이 불가한 경우 이미 대출 과다·등기 이상 문제 등 위험 요소가 있을 확률이 높다.

✔ ⑧ 집값을 직접 조회해 확인하기

       KB시세·부동산원 시세·실거래가 공개 시스템 등을 통해 집값과 전세 시세의 적정성을 체크해야 한다.

✔ ⑨ 특약에 ‘대출 추가 설정 금지’ 명시

       전세계약 이후 집주인이 대출을 추가로 넣을 수 있기 때문에 일반적으로 세입자는 이 특약을 넣는 경우가 많다.

🟦 5. 등기부등본을 발급하는 방법 (초보자용)

      등기부등본은 다음 3곳에서 5분 만에 발급 가능하다.

✔ 정부24

     비용 700원~1000원, 가장 많이 사용되는 방식

✔ 대법원 인터넷 등기소

     정확한 최신 정보 확인 가능

✔ 주민센터

     신분증만 있으면 즉시 발급 발급 후 “갑구·을구 빨간 표시 항목”만 봐도 위험 여부가 어느 정도 명확히 드러난다.

🟩 6. 계약 직전 마지막 체크리스트

        전세 계약은 서명 전 5분 최종 점검이 매우 중요하다.

• ✔ 등기부등본 최신본 재확인(당일 발급 권장)
• ✔ 집주인 신분증 실물 확인
• ✔ 보증금 반환보증 가입 여부 체크
• ✔ 특약 문구 꼼꼼히 확인
• ✔ 계약금 송금 시 반드시 ‘집주인 명의 계좌’로 송금

       이 5가지만 지켜도 전세사기 위험은 크게 줄어든다.

 

      전세사기와 깡통전세는 복잡한 문제처럼 보이지만 실제로는 등기부등본을 꼼꼼히 확인하는 것만으로도 상당 부분 예방이

      가능하다. 특히 전세보증금 + 대출이 집값을 넘는지, 압류나 근저당이 과도하게 잡혀 있지는 않은지가 핵심이다.

      전세는 한 번 문제가 발생하면 피해가 크기 때문에 계약 전 최소한의 체크만으로도 훨씬 안전한 선택을 할 수 있다.

      더 안전한 전세 계약을 위해 이번 2025년 최신 가이드가 도움이 되길 바란다.

민원24

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