전세사기 대응 방법 완전 정리! 당했을 때 바로 해야 할 행동 5가지

🏠 전세사기 대응 방법 완전 정리!

         당했을 때 바로 해야 할 행동 5가지 (2025 최신 가이드)

전세사기는 한 번 발생하면 피해 규모가 크게 치솟아 세입자에게 가장 큰 불안을 주는 주거 위험 요소 중 하나다.
특히 최근 몇 년 동안 깡통전세·빌라왕 사건 등 많은 피해 사례가 발생하면서 2025년 기준 세입자가 꼭 알아두어야 할 전세사기 대응 절차에 대한 관심이 더욱 높아졌다. 전세사기는 잠깐 방심해도 발생할 수 있다. 계약 당시에는 아무 문제가 없어 보였는데 집주인의 대출 증가·세금 체납·연락 두절·경매 발생 등의 문제로 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 갑자기 찾아오는 경우도 있다.

전세사기를 완전히 막는 것은 어렵지만, 발생 직후 빠르게 대응하면 피해를 최소화할 수 있다.
아래에서는 누구나 즉시 실행할 수 있는 전세사기 발생 시 바로 해야 할 핵심 행동 5가지를 정리했다.

🟦 1. 가장 먼저 해야 할 일: 등기부등본 최신본 확인

        전세사기 초기 대응의 1순위는 무엇보다 집의 법적 상태가 지금 어떤지 파악하는 것이다.

📌 등기부등본에서 확인할 핵심 요소

• 갑구: 압류·가압류·가처분 여부
• 을구: 근저당(대출금) 증가 여부
• 소유권 변동 여부
• 집이 경매 또는 공매로 넘어갔는지

       등기부등본은 정부24·대법원 인터넷등기소·주민센터에서 바로 발급할 수 있으며, 가장 최근 시점의 내용을 확인해야 한다.

      이 한 단계만으로도 보증금 반환 불가 가능성을 초기에 파악할 수 있다.

🟩 2. 집주인 연락이 안 될 때: 문자·카톡·내용 증명 등 기록 확보

        전세사기 대응에서 ‘기록’은 매우 중요하다.
       집주인과의 연락이 어렵거나 보증금 반환 의지가 보이지 않는 경우에는 연락 시도 자체를 증거로 남기는 것이 도움이 된다.

📌 기록 남기는 기본 방식

• 문자 메시지
• 카톡 대화
• 전화 통화 기록
• 내용 증명 우편 발송(요청 또는 사실 통보 형태)

       이 단계는 분쟁 상황에서 “세입자가 보증금 반환 요청을 지속적으로 했음을 보여주는 과정”으로 활용된다.

🟧 3. 임대차 계약서를 다시 검토해 위험 신호 확인

        전세사기를 당했다고 판단될 때는 계약서의 핵심 조항을 재확인하는 것이 좋다.

📌 일반적으로 체크하는 항목

• 확정일자 유무
• 전입신고 완료 여부
• 전세보증보험 가입 여부
• 특약 조항(대출 추가 금지 등)
• 보증금 지급 방식

        이 과정은 세입자가 자신이 어떤 보호 장치를 갖추고 있는지 정확하게 파악하기 위한 절차다.

🟥 4. ‘보증금 반환 위험’이 의심될 때: 지속 관리해야 할 사항

        전세사기 상황이 의심될 때 세입자가 현실적으로 체크해야 할 대표적 요소는 다음과 같다.

✔ ① 집의 경매 진행 여부

        인터넷 지식재산권 공개 사이트(일반 공공정보)에서 해당 주소로 경매 정보를 확인할 수 있다.

✔ ② 건물 전체의 채무 상황

        다가구·빌라의 경우 집 전체에 대출이 걸려 있기 때문에 대출 비율이 높으면 위험이 증가한다.

✔ ③ 세금 체납 가능성

        압류·가압류 항목이 반복적으로 나타난다면 집값보다 채무가 많을 확률이 높다.

        이 단계의 목적은 ‘현재 보증금을 받을 수 있는 가능성’을 현실적으로 파악하는 것이다.

🟫 5. 전세사기 피해가 확정됐다고 판단될 때 바로 해야 할 행동

        아래 행동들은 ‘일반적으로 알려진 대응 절차’이며 누구나 참고할 수 있는 공공 정보 기반의 내용이다.

✔ ① 확정일자 + 전입신고 상태 유지

        주택임대차보호법상 일반적으로 세입자가 보증금을 보호받기 위한 가장 기본적인 장치로 알려져 있다.

✔ ② 보증금 반환보증 가입 여부 확인

        이미 가입되어 있는 경우, 관련 기관을 통해 절차 안내를 받을 수 있다.

        미가입자의 경우, 보증보험 가입 가능 여부를 다시 확인해 보는 것이 좋다.

✔ ③ 상황 기록 정리

       전세사기 상황을 정리한 체크리스트는 문제가 장기화될 때 매우 유용하다.

기록 구성 예시

• 계약 내용
• 집주인 연락 내역
• 등기부등본 위험 변경 내용
• 경매 진행 날짜
• 임대료 지불 기록
• 방문·상담 이력 등

✔ ④ 공공기관 피해 접수 및 상담 활용

        전세사기 관련 공공 상담 시스템·지원센터 등을 통해 절차 안내 또는 필요한 정보 제공을 받을 수 있다.

       대표적으로 다음 기관에서 전세사기 관련 정보를 제공하고 있다.

• 주거 지원 공공기관
• 지자체 전월세 상담센터
• 관련 피해 지원센터 등

        (※ 특정 기관의 업무 내용을 단정하거나 개인별 결과를 예측하지 않으며,

              일반적으로 제공되는 공공 정보 범위 내의 설명입니다.)

✔ ⑤ 이사 일정 조율 및 안전한 주거 확보 준비

        전세사기 피해 발생 시 현재 주택의 안정성이 흔들릴 가능성이 있기 때문에 새로운 거주지를 미리 알아보는 경우가 많다.

        임대차 문제는 주거 안정성과 직결되기 때문에 세입자가 대비 계획을 세우는 것 자체가 매우 중요하다.

🟪 전세사기 피해를 줄이는 생활형 예방 팁

        미리 알고 있으면 전세사기 위험을 크게 줄일 수 있는 일반적 예방 팁도 함께 정리했다.

✔ 등기부등본은 계약 직전 ‘당일’ 다시 발급

     추가 대출이 들어갈 수 있으므로 최신본 확인은 필수.

✔ 전세보증보험 가입 가능 여부 먼저 확인

     보증보험이 불가능한 집은 보통 위험 신호가 많다.

✔ 시세 대비 지나치게 높은 전세금 주의

     깡통전세 가능성이 높아지는 패턴 중 하나.

✔ 소유자 변경이 잦은 집은 추가 확인 필요

     최근 몇 달 사이에 잦은 소유권 이전은 주의 대상이다.

 

     전세사기는 갑작스럽게 발생하는 경우가 많지만 초기에 정확한 정보를 파악하고 기록을 남기며 현재 집의 위험 요소를 확인하는      것만으로도 피해 확산을 크게 줄일 수 있다.

    2025년 전세 시장에서도 세입자의 정보 확인과 사전 대비는 무엇보다 중요하다.

    이번 글이  ‘당황하지 않고 상황을 정리할 수 있는 기본 가이드’가 되기를 바란다.